“老舊城區(qū)改造項目，涉及老小區(qū)和棚戶區(qū)一共42個，居民接近5萬戶，建筑面積超過7億平米，總占地面積，算上街道和公園在內(nèi)，接近1萬畝。

規(guī)劃上，資金投入達到347.8億元。計劃周期是4年。

單論資金投入，基本上不會有任何一家民營企業(yè)能獨立吃得下。”

上面正在做項目分析的是霍志年本人，他講的速度并不快，所講的內(nèi)容，實際上大部分在座的都知道是怎么回事兒。

“國字頭的企業(yè)不干這種事兒，所以這是個很硬的骨頭，如果吃下來，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在云省的地位。

也就是說，只要這個項目能在幾年內(nèi)搞定，我們等于是以后類似項目，大概率只有我們能做的下來了。

原規(guī)劃是計劃在4年的時間內(nèi)完成拆遷改造工作，這對施工進度和資金穩(wěn)定性的要求就更高了。

考慮到這些都是人居環(huán)境提升項目，我們投入的資金形成的影響以及對地方政績的貢獻，現(xiàn)任和下一任領導兩邊都要考慮，所以我們的計劃是這樣安排的。

簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時間里完成。

不然我們自己的資金成本和沉淀成本會增加至少17個百分點。

如果集中資金優(yōu)勢和金融機構合作，加上政府的信譽保障，可以縮短我們回收資金的周期。

一般來說房地產(chǎn)項目最怕的就是資金鏈不穩(wěn)定的問題，但我們并不存在這個問題。

此外，保證資金穩(wěn)定性還有一個前提，那就是分片區(qū)執(zhí)行的時候必須涵蓋完整的小區(qū)，而不是灑水一樣把錢投進所有的棚戶區(qū)。

所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。

我們建議還是采用整體開發(fā)運營、項目捆綁分期建設這種模式。

這次的體量比較大，一般的民營企業(yè)不敢冒這么大的風險，尤其是流動資金不足的企業(yè)，資金成本他們就承擔不起。

那么具體操作的過程，首先，政府拆遷收儲資金的問題，按照云城房價以及規(guī)劃的數(shù)額對比估算，我們認為規(guī)劃上的資金投入數(shù)據(jù)是偏高的，而且虛高了5到7個百分點。

分析云城土地價格以及房價和物價因素，收儲部分的資金應該不會超過40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多錢。

收儲資金我們幫政府墊付解決，接下來是配套的建設了。

這部分包括了安置房、生活物資市場、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什么。

需要特別說明的是，僅僅是收儲資金這部分，政府會把這個合作權拿出來招標的，這是第一次招標。

招標的內(nèi)容應該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項。

這個我們應該是能拿下來的，因為愿意拿出來40億元現(xiàn)金放在政府指定賬戶長達至少半年的企業(yè)，應該是不多的。

簽約之后就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金，當然，利息最后也是歸政府所有，我們什么都拿不到的。

第二次招標，就是剛才說的所有的包括安置房、拆遷收儲后的土地等等所有配套建設的項目打包招標。

這第二次招標，我們也必須中標。

因為第二次招標的土地和新建才是項目最大的利潤來源。

不然就沒多少利潤了。

第二次招標的價格必然高于第一次，兩次拍賣的差價，會被政府拿走一部分，不管用什么名目，都會被拿走一部分的。

我們第一次中標，就一定會爭取第二次，所以上面找人找托抬價是肯定的了，這個必須要接受。

第一次中標之后，簽合同的時候提出收儲資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時間節(jié)點。

不管他們需要多少流程和手續(xù)讓被收回的土地具備出讓條件，這個時間都不能太長。

不然墊付的幾十個億，光是利息都能讓他們繼續(xù)拖下去。

……

綜上所述，整個項目最難的點并不是墊付資金的問題。