“老舊城區(qū)改造項(xiàng)目，涉及老小區(qū)和棚戶(hù)區(qū)一共42個(gè)，居民接近5萬(wàn)戶(hù)，建筑面積超過(guò)7億平米，總占地面積，算上街道和公園在內(nèi)，接近1萬(wàn)畝。

規(guī)劃上，資金投入達(dá)到347.8億元。計(jì)劃周期是4年。

單論資金投入，基本上不會(huì)有任何一家民營(yíng)企業(yè)能獨(dú)立吃得下。”

上面正在做項(xiàng)目分析的是霍志年本人，他講的速度并不快，所講的內(nèi)容，實(shí)際上大部分在座的都知道是怎么回事兒。

“國(guó)字頭的企業(yè)不干這種事兒，所以這是個(gè)很硬的骨頭，如果吃下來(lái)，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在云省的地位。

也就是說(shuō)，只要這個(gè)項(xiàng)目能在幾年內(nèi)搞定，我們等于是以后類(lèi)似項(xiàng)目，大概率只有我們能做的下來(lái)了。

原規(guī)劃是計(jì)劃在4年的時(shí)間內(nèi)完成拆遷改造工作，這對(duì)施工進(jìn)度和資金穩(wěn)定性的要求就更高了。

考慮到這些都是人居環(huán)境提升項(xiàng)目，我們投入的資金形成的影響以及對(duì)地方政績(jī)的貢獻(xiàn)，現(xiàn)任和下一任領(lǐng)導(dǎo)兩邊都要考慮，所以我們的計(jì)劃是這樣安排的。

簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時(shí)間里完成。

不然我們自己的資金成本和沉淀成本會(huì)增加至少17個(gè)百分點(diǎn)。

如果集中資金優(yōu)勢(shì)和金融機(jī)構(gòu)合作，加上政府的信譽(yù)保障，可以縮短我們回收資金的周期。

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目最怕的就是資金鏈不穩(wěn)定的問(wèn)題，但我們并不存在這個(gè)問(wèn)題。

此外，保證資金穩(wěn)定性還有一個(gè)前提，那就是分片區(qū)執(zhí)行的時(shí)候必須涵蓋完整的小區(qū)，而不是灑水一樣把錢(qián)投進(jìn)所有的棚戶(hù)區(qū)。

所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。

我們建議還是采用整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目捆綁分期建設(shè)這種模式。

這次的體量比較大，一般的民營(yíng)企業(yè)不敢冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是流動(dòng)資金不足的企業(yè)，資金成本他們就承擔(dān)不起。

那么具體操作的過(guò)程，首先，政府拆遷收儲(chǔ)資金的問(wèn)題，按照云城房?jī)r(jià)以及規(guī)劃的數(shù)額對(duì)比估算，我們認(rèn)為規(guī)劃上的資金投入數(shù)據(jù)是偏高的，而且虛高了5到7個(gè)百分點(diǎn)。

分析云城土地價(jià)格以及房?jī)r(jià)和物價(jià)因素，收儲(chǔ)部分的資金應(yīng)該不會(huì)超過(guò)40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多錢(qián)。

收儲(chǔ)資金我們幫政府墊付解決，接下來(lái)是配套的建設(shè)了。

這部分包括了安置房、生活物資市場(chǎng)、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什么。

需要特別說(shuō)明的是，僅僅是收儲(chǔ)資金這部分，政府會(huì)把這個(gè)合作權(quán)拿出來(lái)招標(biāo)的，這是第一次招標(biāo)。

招標(biāo)的內(nèi)容應(yīng)該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項(xiàng)。

這個(gè)我們應(yīng)該是能拿下來(lái)的，因?yàn)樵敢饽贸鰜?lái)40億元現(xiàn)金放在政府指定賬戶(hù)長(zhǎng)達(dá)至少半年的企業(yè)，應(yīng)該是不多的。

簽約之后就是按照合同約定墊付拆遷收儲(chǔ)需要的資金，當(dāng)然，利息最后也是歸政府所有，我們什么都拿不到的。

第二次招標(biāo)，就是剛才說(shuō)的所有的包括安置房、拆遷收儲(chǔ)后的土地等等所有配套建設(shè)的項(xiàng)目打包招標(biāo)。

這第二次招標(biāo)，我們也必須中標(biāo)。

因?yàn)榈诙握袠?biāo)的土地和新建才是項(xiàng)目最大的利潤(rùn)來(lái)源。

不然就沒(méi)多少利潤(rùn)了。

第二次招標(biāo)的價(jià)格必然高于第一次，兩次拍賣(mài)的差價(jià)，會(huì)被政府拿走一部分，不管用什么名目，都會(huì)被拿走一部分的。

我們第一次中標(biāo)，就一定會(huì)爭(zhēng)取第二次，所以上面找人找托抬價(jià)是肯定的了，這個(gè)必須要接受。

第一次中標(biāo)之后，簽合同的時(shí)候提出收儲(chǔ)資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲(chǔ)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

不管他們需要多少流程和手續(xù)讓被收回的土地具備出讓條件，這個(gè)時(shí)間都不能太長(zhǎng)。

不然墊付的幾十個(gè)億，光是利息都能讓他們繼續(xù)拖下去。

……

綜上所述，整個(gè)項(xiàng)目最難的點(diǎn)并不是墊付資金的問(wèn)題。